Cedolare secca al 5% e all’1% nella Manovra 2027: quando conviene il canone concordato?
Cedolare secca al 5% e all’1% nella Manovra 2027: cosa potrebbe cambiare e come confrontare canone concordato e libero a Milano, tra imposte e costi. di Vittorio De Caprio
Pagare il 5% di imposte su un affitto, o addirittura l’1%, significa guadagnare di più dal proprio immobile?
È la domanda che un proprietario dovrebbe porsi leggendo le novità proposte dalla Manovra 2027. La riduzione della cedolare secca può cambiare il confronto economico tra locazione a canone libero e canone concordato. Ma la percentuale di tassazione, da sola, non basta per scegliere.
Prima occorre conoscere il canone effettivamente applicabile, i costi della proprietà, le condizioni del contratto e l’orizzonte della decisione.
Un incentivo fiscale può migliorare la redditività. Non rende automaticamente conveniente qualsiasi riduzione del canone.
Analisi aggiornata al 1° novembre 2026. Le nuove aliquote descritte sono proposte contenute nella Manovra 2027, ancora soggette all’iter parlamentare. Gli esempi che le utilizzano sono simulazioni, non indicazioni di imposte già applicabili.
Che cosa propone la Manovra 2027 sulla cedolare secca
Il riepilogo ANCE del Consiglio dei ministri del 28 ottobre 2026 riferisce l’approvazione governativa del disegno di legge di Bilancio 2027 e annuncia tre interventi: riduzione della cedolare sui contratti concordati dal 10% al 5%, aliquota dell’1% per i conduttori fino a 35 anni ed estensione del regime agli immobili commerciali.
L’approfondimento di Informazione Fiscale del 31 ottobre 2026 descrive un’agevolazione legata ai contratti stipulati nel 2027, con una finestra indicata per i canoni dal 2027 al 2031. Precisa inoltre la soglia di età inferiore a 36 anni alla stipula e richiama limitazioni contro la sostituzione artificiosa dei contratti esistenti.
Sono dettagli da verificare nel testo definitivo. Non assumerei che basti una proroga, una nuova registrazione o la presenza di un inquilino giovane per ottenere automaticamente il beneficio.
L’approvazione del disegno di legge da parte del Governo non coincide con l’entrata in vigore delle misure.
Canone concordato: prima dell’aliquota viene il canone
Il canone concordato non è un canone di mercato al quale il proprietario applica liberamente una tassazione più favorevole.
Come spiega Milano Abitare, il servizio del Comune di Milano, i valori vengono determinati attraverso gli accordi locali, in relazione alle zone e alle caratteristiche dell’immobile. Il percorso comprende anche la verifica della rispondenza economica e normativa del contratto.
Per confrontare le alternative, quindi, partirei da due importi distinti:
- Il canone realisticamente ottenibile sul mercato libero, sostenuto da confronti pertinenti e dalla domanda.
- Il canone concordato applicabile alla specifica proprietà, calcolato secondo l’accordo pertinente e verificato attraverso il percorso previsto.
Solo dopo applicherei le imposte.
È un ordine importante. Partire dal risparmio fiscale e adattare il resto del ragionamento per giustificarlo può portare a una scelta poco coerente con l’immobile.
Canone libero o concordato: un esempio concreto
Le informazioni dell’Agenzia delle Entrate indicano attualmente il 21% per il canone libero e, in presenza dei requisiti, il 10% per il concordato agevolabile.
Consideriamo un esempio esclusivamente illustrativo, riferito a un proprietario e a un immobile per i quali siano verificati i requisiti del regime fiscale.
Ipotizziamo 36.000 euro annui sul mercato libero e 30.000 euro annui a canone concordato. Non sono quotazioni di Milano né valori ricavati da un accordo territoriale: servono soltanto a mostrare il calcolo.
Supponendo che tutti i canoni vengano incassati:
- Canone libero al 21%: 36.000 euro meno 7.560 euro di imposta = 28.440 euro.
- Concordato al 10% attuale: 30.000 euro meno 3.000 euro = 27.000 euro.
- Concordato al 5% proposto: 30.000 euro meno 1.500 euro = 28.500 euro.
- Concordato all’1% proposto, se spettante: 30.000 euro meno 300 euro = 29.700 euro.
Con l’ipotetica aliquota del 5%, il concordato supererebbe il libero di appena 60 euro annui, considerando soltanto il canone e la cedolare.
All’1%, il vantaggio sarebbe di 1.260 euro annui, sempre nello stesso confronto limitato.
Questi importi non sono il rendimento netto dell’immobile. Mancano IMU, manutenzione, gestione, costi iniziali, eventuali mancati incassi e altri oneri pertinenti.
L’esempio mostra però il punto: una differenza fiscale molto evidente può tradursi in un vantaggio economico modesto, se il canone di partenza è inferiore.
Quanto canone si può sacrificare per pagare meno imposte?
Possiamo rendere il confronto ancora più preciso.
Considerando soltanto la cedolare, il canone concordato che eguaglia il risultato del libero si calcola così:
Canone libero × (1 − aliquota del libero) ÷ (1 − aliquota del concordato).
Nell’esempio precedente, per eguagliare i 28.440 euro del contratto libero servirebbero:
- circa 29.937 euro annui con l’aliquota ipotetica del 5%;
- circa 28.727 euro annui con l’aliquota ipotetica dell’1%.
In termini percentuali, il concordato potrebbe essere inferiore al libero di circa il 16,84% al 5% oppure del 20,20% all’1%, prima che il solo confronto tra canone e cedolare diventi meno favorevole.
Sono soglie matematiche, non sconti da applicare né canoni che il proprietario può scegliere indipendentemente dagli accordi.
Il vantaggio effettivo cambia quando introduciamo IMU, costi e rischio di mancato incasso.
IMU, gestione e manutenzione: il calcolo non finisce con la cedolare
Il Comune di Milano chiarisce il trattamento IMU delle abitazioni locate a canone concordato, distinguendo le condizioni che determinano l’aliquota comunale applicabile.
La riduzione prevista per il concordato è del 25% dell’imposta calcolata, non del 75%. In altre parole, si paga il 75% dell’importo determinato secondo le regole applicabili. Questo beneficio è distinto dalla nuova proposta sulla cedolare.
Per una valutazione completa chiederei un prospetto che includa anche manutenzione, spese condominiali a carico del proprietario, gestione, eventuali assicurazioni e costi di preparazione del contratto.
Poi introdurrei almeno uno scenario prudente, con un periodo senza inquilino o una spesa imprevista.
La tassazione favorevole non elimina il rischio locativo. La selezione del conduttore, la sostenibilità del canone e la gestione della proprietà restano parte della decisione.
Solo dopo avere ricostruito il reddito effettivamente disponibile lo rapporterei al valore dell’immobile, rendendo esplicita la base del calcolo. L’eventuale finanziamento richiede inoltre una lettura separata dei flussi di cassa.
Aggiornamento ISTAT: un vincolo da considerare in entrambe le alternative
La prassi dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca chiarisce che, per il periodo in cui l’opzione è esercitata, il proprietario rinuncia agli aggiornamenti del canone, compreso quello ISTAT.
Questo riguarda anche il canone libero in cedolare secca, non soltanto il concordato.
Sarebbe quindi scorretto confrontare un contratto libero al 21% immaginandone anche l’adeguamento annuale, mentre si considera fisso il canone concordato.
Nel mio metodo utilizzerei ipotesi coerenti per entrambe le alternative e distinguerei il confronto iniziale dalla sostenibilità nel tempo.
Una minore imposta oggi e la capacità del reddito di mantenere il proprio potere d’acquisto sono due aspetti da esaminare insieme, senza confonderli.
Il percorso contrattuale conta quanto il risparmio
Il canone concordato richiede una preparazione specifica. Milano Abitare richiama modelli contrattuali prefissati e un’attestazione bilaterale di rispondenza rispetto all’accordo locale.
Questo lascia meno spazio a una costruzione completamente libera delle condizioni, ma non significa che il percorso debba essere necessariamente lento. Non attribuirei tempi standard senza conoscere documentazione e interlocutori.
Per il proprietario, la soluzione pratica è anticipare il lavoro: raccogliere i dati dell’immobile, calcolare il canone, verificare il contratto e chiarire il percorso di attestazione prima di formulare una proposta definitiva.
Valuterei anche durata, rinnovi e prospettive di utilizzo della casa. Un beneficio fiscale può risultare interessante e, allo stesso tempo, non essere coerente con il progetto familiare del proprietario.
Che cosa cambia per gli immobili di lusso a Milano?
Non leggerei la proposta come una convenienza automatica per tutto il segmento di prestigio.
Per un attico, una residenza con terrazzo o una proprietà con caratteristiche distintive, confronterei il canone libero realisticamente sostenibile con quello concordato effettivamente applicabile. Prima ancora, farei verificare i requisiti del bene, del proprietario e del contratto.
Il termine “luxury” non sostituisce né l’analisi fiscale né quella economica.
Se il divario tra i canoni supera il vantaggio fiscale e gli altri benefici, il mercato libero può restare più coerente. Se il divario è contenuto, il concordato può meritare un esame approfondito.
Per un portafoglio immobiliare procederei unità per unità. Non presumerei che la soluzione migliore per un appartamento sia automaticamente adatta a tutte le altre proprietà.
E la cedolare sugli immobili commerciali?
Il riepilogo ANCE annuncia anche l’estensione della cedolare agli immobili commerciali. È un tema distinto dalle aliquote residenziali del 5% e dell’1%.
Non trasferirei queste percentuali ai negozi né assumerei un’estensione indistinta a ogni immobile non abitativo. Ambito, requisiti, decorrenza e aliquote dovranno essere verificati nella disciplina definitiva.
Per chi possiede anche locali commerciali, preparerei un’analisi separata, evitando di sommare anticipazioni diverse in un unico piano di investimento.
Che cosa fare adesso, prima dell’approvazione definitiva
Non imposterei una decisione patrimoniale irreversibile su un beneficio ancora proposto. Preparerei invece il confronto:
- Stimare il canone libero sostenibile, distinguendolo dalla richiesta desiderata.
- Calcolare il concordato applicabile, verificando accordo e caratteristiche della proprietà.
- Confrontare le regole attuali con gli scenari proposti, mantenendo separati imposte, IMU e costi.
- Verificare tempi e contratto, senza presumere che interrompere e rifirmare un rapporto esistente dia accesso alle agevolazioni.
Valuterei anche il costo dell’attesa. Lasciare una casa vuota per inseguire un possibile risparmio richiede un confronto tra il beneficio futuro e il reddito al quale si rinuncia nel frattempo.
La mia posizione è questa: un incentivo fiscale non aumenta automaticamente il valore di un immobile. Può modificare il reddito disponibile e rendere più interessante una determinata strategia, a condizioni precise.
Il valore resta legato anche a domanda, qualità del bene, gestione e possibilità di utilizzo. La fiscalità è una parte importante del ragionamento, non la sua conclusione.
Domande frequenti
La cedolare secca al 5% e all’1% è già applicabile?
No. Alla data di aggiornamento dell’articolo, le aliquote sono proposte della Manovra 2027. Prima di utilizzarle occorrerà verificare approvazione definitiva, decorrenza e requisiti.
Un canone più basso può lasciare più reddito al proprietario?
Sì, è possibile, ma va dimostrato con un calcolo. Occorre confrontare canoni effettivamente applicabili, imposte, IMU e costi, senza chiamare “rendimento netto” il semplice canone dopo la cedolare.
Devo modificare subito un contratto già in corso?
Non lo farei sulla base del solo annuncio. Le anticipazioni richiamano limiti contro la sostituzione artificiosa dei contratti: la situazione esistente e le eventuali modifiche vanno esaminate con il professionista fiscale e legale.
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L’articolo ha finalità informative. Le simulazioni non costituiscono una previsione di rendimento; le proposte legislative e i requisiti applicabili devono essere verificati prima di assumere decisioni contrattuali o fiscali.
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